깡통전세 뜻과 전세사기 예방하는 방법

개인이 빌라를 수백 채를 가지고 있으면서 임대를 하는 경우가 생각보다 많다고 합니다. 실제 빌라왕이라고 불리는 사람이 사망하면서 사회 문제로 이슈가 되기도 했습니다. 아울러 부동산 가격이 높아지고 재테크 수단으로 부동산을 매입하는 사람들이 많았습니다.

그러나 부동산의 시세가 하락하고 기준금리가 상승을 하면서 전세 시세보다 매매 시세가 낮아지면서 깡통전세가 늘고 있습니다. 이러한 부동산 문제들로 인해서 법을 잘 모르는 서민들이 많은 피해를 입고 있습니다. 그래서 이번 글에서는 깡통전세의 의미와 전세사기에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

일반적으로 주택의 매매 가격보다 전세보증금이 낮습니다. 그러나 앞서 말씀드린 내용처럼 부동산 시세가 급격하게 상승했을 때 매입한 사람들이 부동산 시세가 하락하면서 채무가 늘어나기 시작했습니다. 대출을 받아 부동산을 매입했으나 부동산 시세는 떨어지고 기준금리가 오르면서 대출의 이자도 늘어나게 됩니다.

결국 채무를 감당하지 못해 경매에 넘어가는 경우 부동산 시세가 높을 때 해당 주택에 전세로 들어왔던 세입자는 이미 주택의 매매 시세가 떨어진 상태에서 채무까지 발생해 해당 금액의 합이 전세금을 넘어서게 됩니다. 그럴 경우 전세보증금을 돌려받지 못하게 될 수 있습니다. 그러한 주택에 대해서 속이 빈 깡통과 같다고 해서 깡통전세라고 합니다.

세입자 입장에서는 깡통전세가 되어 전세보증금을 떼이게 되면 전세사기를 당했다고 생각할 수 있습니다. 하지만 엄밀히 말하면 깡통전세는 주택매매가가 전세보증금보다 낮은 상태를 말하는 것으로 요즘처럼 부동산 시세가 큰 폭으로 하락할 때 많이 발생하게 됩니다. 일반적으로 집주인이 의도치 않게 시세의 역전현상으로 인해서 과다하게 채무가 발생하고 그 채무를 감당하지 못해 깡통전세가 발생하게 되어 세입자가 피해를 보는
것입니다.

반면 전세사기는 처음부터 사람을 속일 목적으로 하기 때문에 계약서를 작성하기 전 꼼꼼하게 따져보는 것이 중요합니다. 물론 잘 알아보고 계약을 하더라도 전세사기는 법의 헛점을 교묘하게 이용하는 경우가 많아서 100% 대처가 힘든 것은 사실입니다. 하지만 큰 금액이 오고 가는 전세계약인 만큼 전세계약 전에 기본적인 내용을 따져보는 것은 필수적인 요소이며 혹시라도 발생할 문제에 대한 대비로 하는 것이 필요합니다.

아파트과는 다르게 빌라와 같은 주택은 시세를 정확하게 알기 어렵습니다. 그렇기 때문에 전세사기의 주타겟이 되기 쉽고 그 피해는 서민들이 고스란히 떠안게 됩니다. 그런 이유로 전세계약 전 다음 사항들은 최소한 확인을 하고 대비하는 것이 좋습니다.

부동산 계약에 앞서서 등기부등본을 확인하는 것은 매우 필수적인 부분입니다. 등기부등본을 통해서 선순위채권이나 신탁여부, 저당액 등을 확인할 수 있으니 등기부등본 상에 문제가 있는지를 우선적으로 확인합니다. 공인중개사에게 요청하면 그 자리에서 바로 확인할 수 있고 대법원 인터넷등기소를 통해 열람할 수 있습니다.

정확한 시세를 확인하기는 어렵더라도 대략적으로 확인은 해 봐야 합니다. 전세보증금과 부동산 대출액을 합한 금액이 주택 시세보다 클 경우 깡통주택이지만 차후 집주인의 채무상태가 어떻게 변할지 모르기 때문에 70%에서 80%정도 수준으로 보고 판단하는 것이 좋습니다. 주택 시세와 전세보증금의 차이가 크지 않으면 갭투자를 무리하게 하는 경우도 있고 주택의 시세를 확인하기 어렵다는 헛점을 이용해 시세를 과도하게 책정하여
전세사기를 치기도 합니다.

정부에서는 깡통전세와 전세사기 등으로 인한 피해가 급증하면서 임대차 제도를 개선하였습니다. 그러한 내용 중에 세입자가 요구하였을 경우 집주인은 선순위 보증금과 확정일자 부여일, 임대차 기간 등과 같은 정보를 요구받으면 정보 공개에 동의해야 합니다. 그리고 체납 세금에 대한 정보를 확인하여 경매 및 압류 등에 대해서 확인할 수 있게 되었습니다.

부동산 계약을 할 때에는 집주인과 직거래를 하는 것보다는 공인중개사를 통한 표준임대차계약서를 작성하여야 합니다. 특히 이번에 표준임대차계약서가 개정되어 계약을 한 이후 세입자가 전입신고를 한 다음날까지 저당권과 같은 담보권 설정을 할 수 없다는 특약이 들어갑니다.
이 부분이 중요한 이유는 시세보다 높은 금액에 전세계약을 맺고 바로 집주인이 바뀌면서 해당 주택을 담보로 대출을 받고 근저당을 설정할 경우 세입자가 우선순위에서 밀려나게 되고 그럴 경우 전세보증금을 떼이게 됩니다.

전세보증금 반환보증보험은 전세계약이 끝나고 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 때 보증보험사에서 우선적으로 세입자에게 전세보증금을 지급하고 집주인에게 구상권을 청구하는 제도입니다. 전세계약이 끝났을 때 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우를 대비하기 위해 가입하는 것이 좋습니다.
그리고 전세보증금 반환보증보험의 경우 해당 주택에 대해 검토하여 본인들이 보증금을 선반환하고 집주인에게 회수할 수 있는지를 판단하기 때문에 계약 전 반환보증보험 신청 가능 여부를 확인해 볼 수 있으므로 활용하는 것이 좋습니다.

지금까지 깡통전세와 전세사기에 대해서 알아보았습니다. 아무리 잘 알아보더라도 작정하고 사기를 치려고 한다면 당할 수 밖에 없고 사회생활을 처음 시작하는 사회초년생들이나 부동산 거래 경험이 없다면 충분히 겪을 수 있는 일들입니다. 그런 만큼 충분히 알아보고 공부를 해서 피해를 입지 않도록 예방하시기 바랍니다.